充分認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”
發(fā)布時間:2014-12-04
房地產(chǎn)業(yè)營改增的腳步越來越近,對從未接觸過營改增的房企來說,是莫名的恐慌,到底營改增是利好還是利空,房企應(yīng)如何應(yīng)對,是每個房企經(jīng)營者必須思考和面對的。
一、推行營改增政策的意義:
1、破除重復(fù)征稅,降低原有繳納營業(yè)稅企業(yè)的稅負(fù)。凡是征收營業(yè)稅的企業(yè)其實在購買原材料時已繳納了增值稅進(jìn)項稅額,只是這部分增值稅并未抵扣出去,企業(yè)成為了增值稅的最終承擔(dān)者,并且在此基礎(chǔ)上又交了一道營業(yè)稅,違反了稅政制定中的大忌——重復(fù)征稅概念。
2、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的目標(biāo)。征收營業(yè)稅的多為第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)業(yè),降低服務(wù)業(yè)的稅負(fù)有利于國家三產(chǎn)的發(fā)展。
3、全行業(yè)推行營改增后,會逐漸建立完善的抵扣鏈,最終全面實行以票控稅,消除假賬。這也是營改增政策實行的現(xiàn)實意義。
因此,長久來看,營改增是國家結(jié)構(gòu)性減稅的大政策,是好事,目前眾多企業(yè)仍在望而卻步的原因有:一是不熟悉增值稅的抵扣制度;二是在營改增過渡時期,可能會由于上下游企業(yè)改革不同步、可抵扣發(fā)票取得不足等原因造成營改增后的暫時性稅負(fù)增加。
二、營改增大局即將到來的應(yīng)對建議:
1、與具備正規(guī)資質(zhì)的上游企業(yè)合作。從上游看,一定要取得可抵扣的增票,這就要求必須和正規(guī)的供應(yīng)商和建筑企業(yè)合作。同時也要注意供應(yīng)商可能會趁機(jī)提高售價,一定要多家詢價比較。
2、增加面對企業(yè)客戶的銷售。從下游看,房企面對企業(yè)銷售會更有利于銷售的完成,因為下游企業(yè)在購房后也獲得了可抵扣的增值稅發(fā)票。因此營改增將更有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。
3、提高精裝修房銷售比例。普通購房者是各種稅負(fù)的最終承擔(dān)者,增加對精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣,降低企業(yè)稅負(fù),增加盈利空間。
4、改變競爭策略。抵扣充足、稅負(fù)總體下降的房企進(jìn)行房屋銷售更具成本優(yōu)勢,面對競爭可有更多的策略選擇。
5、有利于企業(yè)內(nèi)控水平的提升。提高納稅意識,強化在原材料采購環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過程中索取發(fā)票的意識;加強工程決算的管理,及時進(jìn)行工程決算并取得發(fā)票;提高會計核算質(zhì)量,做到筆筆賬目有合法的原始依據(jù),堅決做到?jīng)]有發(fā)票不得抵扣,提高會計核算的及時性,爭取做到項目竣工驗收之時會計核算結(jié)束。
三、目前房產(chǎn)業(yè)營改增政策推行進(jìn)度:
1、對于政府制定的全行業(yè)必須推行營改增的政策目標(biāo),當(dāng)前的現(xiàn)實是:受上世紀(jì)九十年代的分稅制影響,目前房企涉稅稅種不少,且都在地稅局完稅,而增值稅是由國稅局征收的,全部上交國家,因此房企營改增后就涉及到土地增值稅如何處理的問題。由于它是地方稅種,數(shù)額極大,對地方政府貢獻(xiàn)頗豐,因此存亡爭議很大,預(yù)計繼續(xù)存活的可能性極大。
2、受房企上游企業(yè)增稅票提供不完全的影響,簡易征收辦法也在討論之列,稅率被定為6%則對房企不是利好。
3、受土地成本占額較大并無增票可取限制,因房產(chǎn)業(yè)與建安業(yè)同步實行營改增,另一種可能是將稅率定為11%,實行抵扣??缙陧椖抗烙嬕矔瑫r出臺相應(yīng)政策。
總的來說,營改增政策將會大大提高房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化操作程度,理順房產(chǎn)地業(yè)、建筑業(yè)的抵扣鏈條。營改增稅制改革由于涉及到企業(yè)方方面面的工作,需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員超前謀劃、全盤考慮、積極應(yīng)對,提前做好相關(guān)培訓(xùn)工作,謀劃制定或修訂相關(guān)制度,使?fàn)I改增能在房地產(chǎn)企業(yè)順利平穩(wěn)過渡。
(冀興房地產(chǎn) 李建素)